業主大規模維權華僑城商業模式面臨考驗

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業主大規模維權華僑城商業模式面臨考驗

淘房網　taofang.com.cn　　　　　　時間： 2014-3-31　　出處：中國房地產報

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　　截至3月28日，華僑城地產在深圳的高端項目波托菲諾天鵝堡四期仍處于停工狀態。施工處被業主抗議的挖掘機堵住，并24小時有業主輪流值守，工程施工被迫中斷。據記者了解，維權業主已在3月26日上訪深圳市規劃和國土委員會以及深圳市信訪辦，等待進一步解決。

　　3月22日，華僑城地產在深圳的高端項目波托菲諾天鵝堡的豪宅業主出動上百輛豪車在深南大道上游行示威，抗議華僑城地產天鵝堡四期建設擅改規劃破壞社區景觀，近200輛貼著“華僑城地產背信棄義失誠性”黑白條幅的豪車，在深圳最著名的富人區來回穿梭，上演了一出史上規模最龐大的富人維權大戲。

　華僑城地產回應稱“并沒有改規劃”，但與維權業務并未達成一致，事件的雙方仍在膠著中。豪車“游車河”的背后，不僅是天鵝堡業主與華僑城地產多年來積聚的矛盾，更折射出華僑城豪宅開發模式遇到的瓶頸。

　　規劃爭議

　　3月22日，近200輛汽車排成一列，在深圳市中心區的主干道上行進，其中絕大多數是寶馬、奔馳、路虎、捷豹、保時捷、凱迪拉克、蘭博基尼、法拉利等豪車。

　　眾多豪車上粘貼著橫幅，上面分別書寫著“華僑城地產野蠻侵權”、“華僑城地產背信棄義失誠信”、“抗議華僑城地產違合約毀承諾”等字樣，游行從上午10點一直持續到下午3點結束。

　　這些豪車的車主便是波托菲諾天鵝堡的維權業主。

　　據維權業主介紹，華僑城地產背棄承諾，更改社區規劃，將天鵝湖旁的別墅規劃變成45～50層的高層建筑，侵犯了原業主的權利。

　　據維權業主們介紹，華僑城地產將原本2003年銷售時承諾“建設別墅、多層和高層”的天鵝堡四期變成了“超高層的天鵝湖1號”，大大提升了地塊的容積率，直接影響到前期物業乃至整個華僑城的價值。

　　天鵝堡業主卓先生表示，他們此前已與華僑城地產相關部門進行多輪溝通，卻一直未得到任何有效回應，不得不采取“游車河”這一極富創意的維權形式。

　　華僑城地產對改規劃一事進行了否定，表示“未曾承諾過此地塊要建何種物業，當前項目是按法定圖則進行的”。

　　華僑城地產稱，該項目是嚴格按法定圖則進行規劃設計，嚴格按法定程序進行報建和施工，并已取得建設用地規劃許可證、建筑施工許可證（基坑支護）、建筑施工許可證（樁基基礎）審批證件，現處于樁基工程階段。

　　深圳市規劃和國土委第二直屬管理局有關人士也表示：“天鵝湖1號項目建設用地規劃許可是根據批準的華僑城地區法定圖則核發的，符合規劃要求，沒有改變規劃，法定圖則是2011年經審議通過的”。

　　華僑城還強調，天鵝湖1號的建成，還會帶動提升整個片區包括現天鵝堡小區的品質和價值。但對于這樣的論調，維權業主表示并不認同。

　　模式之惑

　　對于發生在華僑城本部的維權事件，華僑城顯然沒有準備好應急預案，此時正值華僑城新任總經理段先念走馬上任不久，讓這一事件尤其令人關注。

　　深圳地產某知名人士表示，業主們的維權之舉不僅是華僑城業主對自身居住環境的一種擔憂，更折射出華僑城旅游地產模式的發展瓶頸。

　　以旅游帶動地產開發的模式是華僑城地產20多年來在全國大舉擴張的核心優勢。在深圳，華僑城的特點是低密度、高綠化率、生態環境好，包括世界之窗、錦繡中華、歡樂谷、波托菲諾在內的華僑城6平方公里，是其最珍貴的資產。

　　而在這個區域內建造的高端豪宅，也因為能近距離地享受完美的景觀規劃、稀缺的自然資源、低密度的居住環境而使房價一路飆升至每平方米高達近20萬元，成為華僑城地產重要的利潤來源。

　　上述深圳地產知名人士分析：“深圳的土地資源越來越少，華僑城地產在深圳也是多年未有新地，就靠這片寶地賺錢了�！�

　　20多年來，華僑城的旅游地產模式變化并不大，在萬達、雅居樂、碧桂園的追趕下，華僑城模式在競爭對手面前并沒有顯示出絕對優勢，從其多個外在項目深陷泥沼的困境中，便可發現，華僑城的商業模式優勢逐漸收窄。

　　2013年，華僑城的收入仍主要來自房地產業務，全年共實現營業收入282億元，其中房地產業務營業收入超過142億元，占其總體業務比例超過50%。

　　有分析師表示，華僑城的房地產業務面臨的是開發周期長、項目去化率低、負債率高企等問題，很顯然，其已有的“旅游+地產”模式已經不能再滿足目前的發展需求。

　　“華僑城在業務整合后進入快速發展通道，但現有模式在行業發生巨大變化的情況下，面臨的挑戰也越來越大，高速發展與模式不變之間的發展矛盾，將會在短期內持續影響華僑城�！痹摲治鋈耸咳缡潜硎�。

　　擺在段先念面前的已經不再是無往不勝、無堅不摧的魅力模式，而如何扭轉目前不利局面以及快速發展是繼任者段先念執掌華僑城集團的最大壓力和挑戰。

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