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        上半年京津兩地二手房市場特征趨同
        淘房網 taofang.com.cn      時間: 2008-6-22  出處:淘房網
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          成交量萎縮價格漲幅北京低于天津

        1.1 兩地成交量出現低迷 北京價格漲幅低于天津

          圖表:07年1季度至08年2季度京津二手房市場交易狀況分析

        數據來源:我愛我家

          由于受到“拐點論”和購房客群觀望情緒的影響,今年上半年的北京二手房市場整體表現謹慎有余而活力不足。雖然單月銷售量數月超越一手房交易量,但總體成交量并未超過去年同期水平。根據我愛我家市場研究中心的統計資料顯示,2008年上半年北京二手房的交易總量為35276套,與去年同期相比向下回落9.80%;較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯,環比降幅高達35.62%。上半年北京二手房交易均價依舊保持上漲的趨勢,全市成交均價為9757元/平方米,同比去年增幅為9.14%,但值得注意的是,本年度前6個月的房價增幅較之于去年上半年11.42%的增長幅度回落了2.28%。

        圖表:07年1季度至08年2季度北京一、二手房市場交易狀況對比


        數據來源:我愛我家

          08年上半年天津二手房市場相對于去年而言,市場處于大幅萎縮狀態,只有3月份市場交易量出現“季節性”反彈,總體成交低于去年同期水平,盡顯回落態勢。2008年上半年天津市二手房的交易總量為18968套,同比去年下降29.2%;較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯,環比降幅高達43.3%。價格方面,上半年天津二手房交易價格維持上漲趨勢,全市成交均價為5188元/平方米,環比去年下半年上漲11.3%,同比去年增幅為26.1%。

        圖表:07年1季度至08年2季度天津一、二手房市場交易狀況對比

        數據來源:我愛我家

          從總體上來看,2008年上半年京津兩地的二手房交易均出現了較大幅度的市場調整,市場觀望氛圍較濃,交易出現下滑。相對而言北京市場的交易量跌幅較輕,并且價格的漲幅也已經明顯放緩。

        1.2 兩地價格漲幅逐步趨緩 未來將呈現震蕩格局

        圖表:2008年上半年北京城八區二手房市場銷售價格狀況


        數據來源:我愛我家

        圖表:2008年上半年天津城六區二手房市場銷售價格狀況

        數據來源:我愛我家

          2008年上半年北京二手房交易均價為9757元/平方米,與去年同期的交易均價相比,增幅為9.14%。環比去年下半年上漲了近4%,價格漲幅明顯放緩。天津地區的二手房價格增長幅度相對較高,全市二手房交易均價為5188元/平方米,與去年同期的交易均價相比,增幅為26.1%。

          從兩種房屋交易權屬細分來看,上半年北京二手已購公房的交易均價為9824元/平方米,而二手商品房的交易均價為9760元/平方米,較之于去年同期均出現了不同程度的上漲。從城八區的二手房買賣市場來看,2008年上半年北京城八區的二手房銷售均價為11576元/平方米,較之去年同期的9436元/平方米,上漲了2140元,漲幅為22.67%。上半年天津中心城區的二手房銷售均價為6170元/平方米,較之去年同期的5218元/平方米,上漲了18.2%,與07年下半年相比,環比上漲了4.7%,漲幅有所趨緩。

          我愛我家市場研究中心指出:盡管上半年京津兩地的二手房市場交易均價仍舊處于高位,但其整體漲幅速度已經明顯放緩。一方面,拐點論的影響令市場中房源數量明顯增多而購買需求持續萎縮;诙址渴袌鲑I賣雙方共同定價的原則,由此導致部分急于出手的業主議價空間提升較大;另一方面,在一、二手樓市聯動作用之下,一手樓盤層出不窮的打折現象在一定程度上影響了二手房業主的收益預期,尤其是在個別區域一、二手價格倒掛的不利情勢下,更促使相關區域內二手房價的隨行就市;從目前的形勢來看,銀監會堅持從緊的貨幣政策不變,銀行貸款出現松動的可能性微乎其微,通脹的風險左右著購房者的購買計劃。部分購房者選擇了價位偏低的中低端房源,由此也在一定程度上控制了房價的上漲趨勢。不過短期來看,我愛我家預計下半年京津二手房市場的交易價格不會出現較大振幅,在漲幅趨緩的勢頭之下,價格將會在合理范圍內小幅調整。

        1.3 二手商品房比重增速明顯 主體地位得以確立

        圖表:07年1季度至08年2季度北京二手房市場不同權屬交易量狀況分析

        數據來源:我愛我家

        圖表:07年1季度至08年2季度天津市二手房市場不同權屬交易量狀況分析

        數據來源:我愛我家

          據我愛我家統計資料顯示,08年上半年北京二手房市場的房屋交易權屬比重中,二手已購公房的成交比重為46.64%,二手商品房為53.36%。其中后者同比去年同期上浮了2.23個百分點,而環比去年下半年也提高了0.39%。天津市場中二手私產房的成交比重為81.9%,二手公產房為18.1%。該比重與去年同期持平,二手私產房環比去年下半年下降了1.25%。

          今年北京上半年二手商品房成交量繼續拉升。據我愛我家的數據表明,從05年至今,城八區一手住宅開盤入住的項目數量651個,全市新商品房小區開盤入住數量近千。這對于二手商品房房源的大幅擴充提供了充足的準備條件。目前天津市場中公產房已無新建供給,伴隨著公產房在市場中被逐步消化吸收,加之大量私產商品房流入二手市場,二手私產房將會占據未來二手房市場的主導地位。

        1.4 小戶型房源成兩地交易熱點 兩居室仍占半壁江山

        圖表:2007年1季度至2008年2季度北京交易面積比重對比

        數據來源:我愛我家

        圖表:2007年1季度至2008年2季度北京交易居室比重對比

        數據來源:我愛我家

        從前6個月北京的成交面積及居室數據可以看出:60平米以下的小戶型房源一躍成為二手房市場中的“黑馬”,其前半年的成交比重占整體成交水平的36.91%,同比去年同期提升了2.65%;60-90平米區間房源交易比重為35.03%,同比小幅回落了0.76%。從居室交易數據來看,二居室成交比重依舊遙遙領先于其他區間,其前半年的成交比重為55.20%,但同比所占比重略有回調,降幅為1.41%;與去年同期相比,面積偏大的一居室其成交比重有所增加,已占到整體成交量的25.84%,比重增幅為1.68%。除此之外,四居室的成交比重也較去年同期微微向上,其比重在整體交易比重中的所占比例為2.08%,同比漲幅為0.25%。

        圖表:2007年1季度至2008年2季度天津交易面積比重對比

        數據來源:我愛我家

        圖表:2007年1季度至2008年2季度天津交易居室比重對比

        數據來源:我愛我家

          天津市場上60平米以下的小戶型房源同樣是市場交易的主力軍。其在08年上半年占市場總體的51%,與去年同期相比上漲了5.1個百分點; 60-90平米區間房源交易比重為29.7%,同比回落了1.6%。居室方面來看,二居室上半年的成交比重為56.6%,同比增加1.2%,此外,一居室和三居室房源較去年同期出現微幅回落,分別為36.7%和6.1%,回落了0.1個百分點和1.4個百分點。隨著房價的高居不下,面積適中,功能適當的二居小戶型已成為市場的主流,成為更多置業型購房者的青睞。

        1.5 50萬以下房源體現市場真實需求 未來將遭兩限房有力阻擊

        圖表:2007年1季度至2008年2季度北京交易價格比重對比

        數據來源:我愛我家

          北京08年上半年交易價格在30-50萬區間的二手房源成交比例占到總交易量的32.82%;中高總價的70-90萬區間以及90萬元以上房源的成交比例分別為總交易量的13.99%和14.66%,同比去年同期分別增長了2.02%和4.46%。50萬以下區間房源的成交比重占據著今年前半年二手房市場的半壁江山,其交易比重占整體成交比重的49.60%。但伴隨限價房項目的開售,其周邊的二手房市場勢必會受到一定程度的影響,特別是其較低的交易價格將對50萬左右的二手房交易形成沖擊。我愛我家認為,限價房項目的平均價格約在6500元/平方米,其戶型多控制在80平米左右,因此限價房的出現將令二手房購買客群尤其是50萬左右中低總價置業群體分流現象產生。

        圖表:2007年1季度至2008年2季度天津交易價格比重對比

        數據來源:我愛我家

          天津上半年二手房交易價格比重中,50萬以內的低總價房屋仍占總體成交的57.6%,仍為目前的成交主力。目前房價漲幅雖已趨緩,但整體還處于高位運行,低價位房源日趨減少,但由于房價走勢穩定,總價位在30-70萬元的房源會是市場的主力房源。
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